【基本案情】

2018年5月中旬，李某与某信息公司签订一份《房屋租赁合同》，约定某信息公司将涉案房产出租给李某使用，租期5年，第1个月免租，月租金3万元，合同签订后，李某支付履约保证金3万元，某信息公司交付给李某使用。2022年8月，市城管局作出《违法建设行政处理决定书》，认定涉案房产所在楼宇未依法取得行政规划许可，属于违法建设，责令业主于12月26日前自行拆除。李某于10月中旬搬离涉案房产，与某信息公司进行现场交接，结清水电费后，双方签署了《锁匙移交表》。事后，李某起诉至法院，请求判令：某信息公司返还上述履约保证金并赔偿利息。某信息公司则反诉请求判令：李某赔偿场地清理费用5000元，支付免租期的占有使用费3万元。

【裁判结果】

汕头市龙湖区人民法院一审认为，涉案房产属于违法建设，双方订立的《房屋租赁合同》无效，某信息公司依法应将已收取的履约保证金返还给李某。双方约定的1个月免租期是基于合同整个租赁期限（60个月）完全履行而给予的优惠，现双方就案涉房产签订的合同无效，李某仅使用53个月，按照公平原则，其应当按未履行的租期比例向某信息公司支付免租期的占有使用费即30000元/月×7个月/60个月=3500元。遂判决某信息公司返还李某履约保证金3万元，李某支付某信息公司免租期的占有使用费3500元。汕头市中级人民法院二审维持原判。

【案例分析】

我国现行法律对租赁合同无效后免租期的占有使用费如何承担没有明文规定。司法实践中，法院通常会综合考虑双方当事人对合同无效的过错情况、承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例、房屋的实际使用状况以及合同履行情况等因素，按实际使用时间和合同约定的租期的比例确定承租人应承担的免租期的使用费。

案例来源：广东省高级人民法院公众号