【基本案情】

2021年9月17日，朱某与连某签订《存量房买卖合同》出售案涉房屋，合同约定房屋总层数3层。连某签订合同前曾查看现场，知道房屋现状是5层，也知晓房屋产权面积。2022年2月22日至4月14日期间，行政执法部门发现该房屋存在违法搭建后责令拆除违法建设。连某和莫某未能就如何处理、由谁负责处理违法建设达成一致意见，由此导致案涉房屋因违法建设未在限期内改正而被行政执法部门要求暂停办理产权转移登记业务。因房屋存在违法建设无法办理过户，连某要求解除合同，退还已付款项并按合同赔付违约金。

【裁判结果】

法院判决，双方《存量房买卖合同》解除，但出卖方朱某无需承担违约责任。

【律师释法】

本案涉及两个问题：其一，房屋无法过户时如何处理；其二，是否有人需对房屋无法过户承担违约责任。

根据《民法典》第五百八十条的规定，法律上或事实上合同已不能履行的，致使合同目的不能实现的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。具体到本案，案涉房屋无法过户，很明显买卖双方的合同目的无法实现，买卖双方任一方均可通过诉讼或仲裁（需约定）的方式请求解除合同。

至于违约责任的承担问题，违约责任的承担以过错为前提。本案中，连某在签订《存量房买卖合同》前已知道案涉房屋的产权登记情况与房屋现状明显不符，莫某作为出卖人亦知道案涉房屋的现状，买卖双方对违法建设可能被行政执法部门拆除均应有合理预见。但在行政执法部门责令拆除违法建设时，双方未能就如何处理、由谁负责处理违法建设达成一致意见，最终导致案涉房屋被行政执法部门要求暂停办理产权转移登记业务。连某和莫某双方均对《存量房买卖合同》无法继续履行负有责任，应各自承担各自的损失。故法院未支持连某要求朱某承担违约责任的主张。