本次新冠肺炎疫情爆发后，为帮扶本地企业存续发展，东莞市政府根据上级要求，制定了一系列扶持措施，其中一项就是对企业房租的减免扶持，该政策在房东与租客间都引起了很大反响，房东担心自己房租收入减少，租客要求房东减租。大家如果仔细看政策原文就会发现，所谓减租并不是一概而论的，需要根据房东的性质进行区分。

一、政策内容

二、政策解读

根据上述内容，房东是否必须给租客减免租金需要视房东类型而定：

所以，房东也好，房客也好，建议先审视一下房东的身份，根据房东的类型确定是否需要/可以减租。私人房东不用过度恐慌，房客也要明确自己属不属于一定可以享受减租的扶持政策的对象。

三、衍生讨论——因为疫情确实无力支付房租，是否可以不可抗力要求减少或免除支付房租的义务

不可抗力是指订立合同时不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不可抗力免责是法定免责事由，也是国际通行的免责事由。那么本次疫情是否构成不可抗力呢？本律师认为，需要视情况分析。尽管本次新冠肺炎疫情确实属于不能预见、不能避免、不能克服的突发事件，但是不同合同的履行受疫情影响的程度是不同的，应区别对待、分析。

1、买卖合同（生产性合同）——本次疫情导致工厂实际上开工不足，无法按照约定交货的，可认定为不可抗力导致违约。

本次疫情对部分地区的开工造成严重影响，出售方（生产方）因此影响导致无法在约定期限内完成生产交付的，应被认定为受不可抗力影响违约，无需承担违约责任，各方应协商解决该部分受影响的合同义务的履行问题。

事实上，中国也已将本次疫情定性为制造型合同的不可抗力事项，各种组织均已启动程序协助出口制造企业出具不可抗力证明。

2、运输类合同——本次疫情下多地均采取了封路措施，因此导致的无法按照约定交货，应认定为不可抗力导致违约。

交通运输应该是本次疫情中受影响最严重的行业之一，因为封路停运导致无法按时送达承运方免责已经成为共识，各方都在积极努力消化封路停运问题。事实上，本律师到现在为止也未听说有因此追究承运方责任的事情。

3、物业租赁合同——因疫情影响收入减损无钱缴纳租金，能否要求减免租金？

从前两种合同类型分析可以看出，构成不可抗力的疫情对合同履行造成的是直接影响，责任方已无法做出履行合同的行为。但是疫情并不会对物业租赁合同中的租金交付行为造成直接影响——不能出门？请网上转账，谢谢。银行业甚至还开启了跨行转账手续费全免模式。需要以当月收入支付租金？月光族本身就应该对自己生活模式的高风险性存在预期，而且也许房东也等着这笔租金支付自己公司员工的工资、房贷、孩子的教育费…毕竟政府、银行、学校也没有减免房东的费用本金。

本律师认为，截至目前，疫情的持续时间较短，尚不能认定其对通常预期下的租金支付造成可依法要求减免的重大影响，纵观政府政策，也只是倡导私人房东减免租金。当然，确因疫情导致无法做出支付租金的行为的，应可免除逾期支付的违约责任。