新法速递

1、广东省残疾人就业办法【粤府令第264号】

2019年7月29日，广东省人民政府发布了《广东省残疾人就业办法》（以下简称“办法”），该办法于2019年9月1日起施行，其主要内容包括：

（1）残疾人依法享有平等就业、自主择业和平等获得劳动报酬的权利。禁止在就业中歧视残疾人；

（2）用人单位应当按照国家规定比例安排残疾人就业；安排残疾人就业达不到规定比例的，应当缴纳残疾人就业保障金；

（3）政府举办的或者享受政府优惠政策的各类经营性市场、商铺，以及新增邮政报刊零售等便民服务网点，残疾人享有优先承租权，且按按照不低于50%的标准减收租赁费、管理费。

（4）当地政府通过举办培训、开展教育等方式，提升残疾人的就业、创业能力。

（5）鼓励、扶持企业招用残疾人。

2、《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国土地管理法>、<中华人民共和国房地产管理法>的决定》

2019年8月26日，全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》的规定，并明确于2020年1月1日起实行修正后的新法。

 3、东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知【东府办〔2019〕44号】

2019年7月31日，东莞市人民政府发布了《东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知》（以下简称“通知”），该通知的主要内容包括：

（1）区片市场评估价是区片在设定地价内涵条件（包括土地用途、土地开发程

度、土地利用状况、低价表现形式）下于估价基准日的国有出让土地使用权市场评估价。估价基准日为每年的9月1日；

（2） 政府主导改造项目以收回、收购、征收等方式储备土地后以招标拍卖挂牌方式出让的，出让底价参考新设定规划建设条件下的国有出让土地使用权市场评估价确定。

（3）就政府主导改造、原土地使用权人自行改造、集体经济组织自行改造、合作改造按不同情形计收地价款。

4、关于进一步加强知识产权质押融资工作的通知【粤府函〔2019〕239号】

2019年8月6日，中国银行保险监督管理委员会、国家知识产权局、国家版权局联合发布了《关于进一步加强知识产权质押融资工作的通知》（以下简称“通知”），该通知主要内容包括：

（1）优化知识产权质押融资服务体系，鼓励银行保险机构积极开展知识产权质押融资业务，支持具有发展潜力的创新型（科技型）企业；

（2）加强知识产权质押融资服务创新，如：进一步拓宽企业知识产权的融资渠道、模式、探索将小微企业纳入知识产权金融服务体系的有效途径等；

（3）知识产权质权登记机构应当不断优化知识产权质押登记流程，缩短登记时间。

5、科创板上市公司重大资产重组特别规定【中国证券监督管理委员会公告〔2019〕19号】

2019年8月23日中国证监会发布了《科创板上市公司重大资产重组特别规定》（以下简称“规定”），该规定的主要内容包括：

（1）科创公司实施重大资产重组，其中营业收入指标执行下列标准：购买、出售的资产在最近一个会计年度所产生的营业收入占科创公司同期经审计的合并财务会计报告营业收入的比例达到50%以上，且超过5000 万元人民币。

（2）科创公司发行股份的价格不得低于市场参考价的80%。市场参考价为本次发行股份购买资产的董事会决议公告日前20 、60 、120 个交易日的公司股票交易均价之一。

（3）科创公司中的创新试点红筹企业实施重大资产重组，可以按照境外注册地法律法规和公司章程履行内部决策程序，并及时披露重组报告书、独立财务顾问报告、法律意见书以及重组涉及的审计报告、资产评估报告或者估值报告。

案例1：员工连续签订两次固定期限劳动合同后，是否必须签订无固定期限劳动合同？

【案情简介】

陈某于2009年9月10日入职东莞A公司，入职当日便签订了从2009年9月10日至2012年9月9日为期三年的劳动合同。2012年9月10日，陈某与东莞A公司达成合意，续签劳动合同，期限从2012年9月10至2015年9月9日。2015年9月7日，东莞A公司通知与陈某续签劳动合同，双方因此签订了2015年9月10日至2018年9月9日的劳动合同。2016年3月，陈某以其已与A公司签订2次固定期限劳动合同为由，要求A公司与其终止现有固定期限劳动合同并另行签订无固定期限劳动合同，双方因此产生争议。

【律师解析】

用人单位应当与劳动者签订无固定期限劳动合同的情形

《劳动合同法》第十四条第二款：“用人单位与劳动者协商一致，可以订立无固定期限劳动合同。有下列情形之一，劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的，除劳动者提出订立固定期限劳动合同外，应当订立无固定期限劳动合同：

（一）劳动者在该用人单位连续工作满十年的；

（二）用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时，劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的；

（三）连续订立二次固定期限劳动合同，且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形，续订劳动合同的。”

故，对于连续订立二次固定期限的劳动合同，在劳动者没有《劳动合同法》第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形下，应当订立无固定期限的劳动合同，但劳动者要求订立固定期限劳动合同的除外。具体到本案，陈某与A公司第二次固定期限劳动合同到期后，陈某同意与A公司签订固定期限劳动合同，即可视为陈某提出订立固定期限劳动合同，故A公司与其签订固定期限劳动合同亦合法。

【律师建议】

1、在与劳动者签订的第一次固定期限劳动合同期限届满前，用人单位应当及时考虑该劳动者是否符合贵司的用人要求，如认为无法满足用人要求的，应在第一次固定期限劳动合同到期时，及时与其解除劳动关系，此时仅需向劳动者支付一年一个月工资的经济补偿金即可解除劳动关系。

2、如出现劳动合同法规定的用人单位必须与劳动者签订无固定期限劳动合同的情形，除劳动者提出签订固定劳动合同期限或解除劳动合同关系外，用人单位均应当与其签订无固定期限劳动合同，否则用人单位应与劳动者协商取得劳动者同意后继续签订固定期限劳动合同或尽量以劳动者自离的方式解除劳动合同，切勿贸然与其解除劳动合同，否则将可能面临巨大的风险。

案例2：产权变更对房屋出租的影响

【案情简介】

2010年10月10日，A公司与B公司签订了为期20年的《写字楼租赁合同》，2015年B公司因不能履行对其他公司的担保责任，导致该租赁房屋被法院拍卖。C公司通过拍卖取得该房屋的所有权且拍卖公司向包括C在内的竞拍人披露的房租的租赁状况，C公司取得所有权后即向A公司发出通知，告知其租赁的房屋产权已经发生变更，要求A公司腾退租赁房屋。A公司不同意腾退房屋，并认为C公司应承继A公司与B公司的《写字楼租赁合同》，A公司与C公司因此发生争议并向法院提起诉讼。

【法院判决】

本案经过一审、二审、再审，法院经审理认定，A公司与B公司的《写字楼租赁合同》合法有效，C公司应继受A公司与B公司之间的《写字楼租赁合同》，B公司的权利和义务转让与C公司。

【律师解析】

房屋出租后，出租人产权变动的，新的产权所有人能否要求承租人腾退出租房屋？

根据《合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故，对于房屋租赁合同而言，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权转让给第三人时，房屋所有权随即变动，但不影响租赁合同的效力，租赁合同不当然终止，受让人应继续履行原合同的权利义务，即新业主（受让人）成为新的出租人，继受原出租人的权利和义务。即使房屋受让人不知道该租赁合同存在，该租赁关系仍能对抗受让人，但受让人有权要求出让人承担不能如期交房或影响其使用租赁物的违约责任。

在本案中，A公司与B公司签订了租赁合同后，C公司通过拍卖取得该房屋的所有权且C公司知悉相关租赁物的租赁状况，且A公司与B公司签订的租赁合同真实有效，C公司应承继B公司的权利与义务，如A公司不同意提前解除或终止租赁合同的，C公司无权要求A公司解除或终止合同，更无权要求A公司腾退租赁物。

【律师提示】

应特别注意，虽《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”条款对承租人的权利予以保护，但仍存在例外情形。如《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”