问题再现

某房地产开发公司为套取银行贷款，与自然人陈某串通签订虚假的《商品房预售合同》。2007年8月29日，陈某、开发公司与光大银行签订《个人贷款合同 ( 抵押、保证 )》，约定陈某向光大银行借款120万元，用于购房。陈某以《商品房预售合同》中约定的商品房作为抵押物提供担保，担保范围包括主债权、利息、律师费等；贷款期限30年，房地产开发公司为保证人，提供阶段性连带保证。合同签订后，光大银行和陈某于2007年9月12日办理抵押物预告登记手续，光大银行于同日发放贷款。后来，法院判决确认该《商品房预售合同》无效，《个人贷款合同 ( 抵押、保证 )》解除，陈某应归还银行贷款及利息。随后，银行向法院诉请房地产开发公司对贷款利息等承担连带清偿责任。 

问题：本案中的《商品房预售合同》无效后，房产开发商对贷款是否承担连带清偿责任？

律师解答

首先，大陆地区《合同法》第五十二条第三款规定，以合法形式掩盖非法目的合同无效，本案中陈某和房产开发商通过签订商品房预售合同的合法形式，掩盖了该公司获得银行贷款的非法目的，该行为损害了他人的利益，故合同无效。因商品房预售合同被确认无效，贷款合同的目的已无法实现，故该贷款合同应予以解除。贷款合同解除后，陈某应偿还贷款本金及至贷款合同解除之日的利息。

第二，对于已进行了抵押权预告登记的房产，银行能否直接行使抵押权？答案是否定的。抵押权预告登记并非抵押权设立登记，在抵押权预告登记之后，未办理房屋抵押权设立登记之前，银行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，只有进行了抵押权设立登记，银行才对该房屋享有现实抵押权，故而银行不能行使抵押权。

第三，房产开发商是否对贷款承担连带清偿责任？所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款合同签署之日起至抵押权有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即本案房产开发商提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非由银行造成，而是房产开发商与陈某恶意串通，以商品房买卖为名，行公司融资之实，损害了银行的利益，危及银行贷款安全，房产开发商与陈某具有明显过错。因此，房产开发商应对陈某因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。