文  广东出右律师事务所  李政中

【案情简介】

一、2015年1月26日，万某某与刘某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定万某某将位于北京市顺义区某房屋出售给刘某某，成交价格为222万元，自贷款审批通过十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，刘雪莉支付定金30000元。2015年1月28日，刘雪莉支付首付款100万元（包含定金3万元）。2015年2月11日，双方办理了网签。

二、因万某某收到首付款后，一直未配合办理住房贷款，刘某某遂向法院起诉要求万某某继续履行双方签订的合同、办理所有权转移登记手续及承担违约金。

三、经查明，2015年1月4日，涉案房屋上设定有两个抵押。且房屋于2016年4月被北京市顺义区人民法院查封，又于2016年9月被河北省阜城县人民法院查封。

四、北京市第三中级人民法院经审理认为：涉案房屋上存在抵押权及查封的情况，房屋所有权转移登记无法办理，故在刘某某未提交证据证明抵押权及强制措施已经解除，且其亦表示无法代为清偿债务以消灭涉案房屋上的抵押权及查封的情况下，本院对其要求判令继续履行合同、办理房屋所有权转移登记手续以及要求万某某承担违约金的诉讼请求，均不予支持。

【案情分析】

房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人转让房屋后，有关国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时仍未消灭抵押权或针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权、查封的除外。

本案中，刘某某与万某某签订房屋买卖合同签前案涉房屋已经向案外人抵押，万某某出售前未经抵押权人的同意，属于“未经抵押权人同意转让抵押房屋”的情况。虽然不影响合同的效力，但由于房屋上的抵押权及查封未消灭，刘某某亦表示无法代为清偿债务，因此刘某某无权要求继续履行合同、办理房屋所有权转移登记及要求万某某承担违约金。

【律师建议】

一、作为买受人，购买前必须调查清楚房屋的权属状况，是否存在权利瑕疵（包括房屋上设有抵押权或被查封的情况），如设有抵押权的房屋必须取得抵押权人的书面同意，否则不建议购买；

二、抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋而签订的房屋买卖合同依然有效，但能否继续履行则取决于抵押权人的意见或买受人是否行使涤除权；

三、买受人应留意房屋买卖合同中的解除权条款，合同无法继续履行时，主动变更诉讼请求，行使合同解除权，并要求出卖人承担合理赔偿的违约责任；如行使法定解除权，则应当给予对方合理的催告期限。

四、房屋合同签订后房屋被依法查封的，亦不影响合同效力，买受人有权要求解除合同并赔偿损失或要求出卖人在解封后办理过户登记手续。

【法条链接】

《中华人民共和国物权法》

第一百九十一条，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《中华人民共和国合同法》

第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》

一、关于房地产纠纷案件

（一）关于合同效力问题

1.要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同效力。《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应的民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。

2.当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。